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湾区市场观察 | 广州第二批集中供地短评

来源:??????2021/10/8 10:08:51??????点击:

      2021年广州第二批集中供地于9月27日正式落下帷幕,两天分批出让共推出48宗地块,总成交金额569亿元,成功卖出23宗地,流拍25宗。此次超半数的宗地无人问津,如果说今年广州市首次集中供地出让情形是门庭若市,九月底的第二批可谓是门可罗雀,从上次多宗地块排队摇号,到这次传闻最受欢迎的地块多家房企报名,结果却因无人报价而流拍,仅相隔几月,广州土拍市场“由晴转阴”,其中缘由何在?且听分解

一、数据简报

整体遇冷,降温势态波及近郊区域

此次土地供应涉及广州市中心荔湾区、海珠区、白云区和黄埔区4区共12宗地,成交8宗地,成交率约为67%;外围花都区、番禺区、增城区、南沙区和从化区5区共36宗地,成交15宗地,成交率约为42%。其中增城区土地供应数量最多达到22宗,且成交7宗为各区供应成交数量之首,但流拍15宗地,也是流拍率最高的地区。可见外围地区购买力不足,即使较低起拍价,仍然是无人问津。然而此次土拍的降温态势也波及到部分近郊区域以及中心城区周边地区,如番禺区大石地块、白云区龙归和太和地块同样遭遇流拍。


冷热分化,不同区位条件地块差异明显

本次土拍结果的区域分化现象明显,一是中心区和外围区域的供应数量和成交率的差异,外围区域供应数量多但流拍地块也多;二是同一板块不同地块差异明显,如南沙横沥岛供应4块土地,靠近地铁站、配套设施较完善、区位较好的地块成交价更高,而区位条件处于相对劣势的地块成交价较低甚至流拍。

国企央企成为主力,民企热情减退

本次成功拿地的企业共计19家,相对于第一批土拍29家企业数量大幅下降。本次国企央企11家共拿地17宗成为此次土拍主力,民企热情减退。其中,越秀拿地总价达到1029582万元拔得头筹,珠实以成交总面积526021.5㎡登顶;粤海、中海更是斥百亿巨资的土地出让金拿下荔湾、海珠、白云、番禺等区域多个优质地块。

底价成交或成主流,溢价率下降明显

相较于今年第一批集中供地,第二批集中供地在成交宗数、面积、金额等方面都有所下降。成交总价为569.4亿元,相对于第一批下降了37%;23宗成交地仅5宗地产生溢价,其余均以地价底价成交,平均溢价率更是从19.2%下降至1.5%。表明了政府对于稳地价、稳房价、促进房地产市场平稳健康发展的决心。


二、结果短评

住宅市场全面进入回调周期

从市场表现来看,2021年上半年广州商品房销售面积7078.8万平方米,同比增长34.5%,销售金额11460.9亿元,同比增长53.7%,成交规模基本与2020年同期持平,可见首次集中供地推出的四月份,广州市住宅市场尚处于平稳发展阶段,11区二手房房价同比上涨,黄埔区和天河区同比去年同期上涨15%以上。

而在下半年调控大背景下,广州房地产市场持续收紧,网签数连跌四月,在商品房市场拐点出现之后,住宅土地市场也随之急转直下。目前全国各地土拍进入以底价(以及流拍)为主的周期,现阶段房企首先加强销售回款力度,保证现金流,等待时机厚积薄发。下阶段土地市场将持续下行还是触底反弹尚不明朗。

土拍规则“药效十足”

    (一)“竞配建”改为“竞自持”,部分地块限房价

本次集中供地一共推出了四种出让方式,主要是以“限地价+竞自持+摇号”的方式为主,其中南沙六宗地和黄埔两宗地采用了“限房价+限地价”的出让方式,而海珠区的两宗地采用了一次性书面报价的新形式,这些新规则无疑限制了房企的利润预期。

(二)最高溢价率限制15%

此次土拍规定最高溢价率为15%,4月份首次集中供地8宗地块溢价率超过40%的这种场景不复存在,本次溢价率触顶的地块是增城新塘镇石新公路南侧地块,溢价率15%,该地块条件主要卖点在于挂牌底价相对较低。而在达到限制价后,将不再竞配建保障房或人才公寓面积,建设成本随之降低,因此楼面价也得到了严格的控制。

(三)严禁马甲参拍,严控买地资金来源

本次新规定同一名申请人只能进行一次交易申请,因此参与竞拍的房企数量自然减少。不仅如此,本次土拍还严控企业买地的资金来源,房地产企业必须使用自有资金,从源头杜绝加杠杆竞拍地块,同时也起到净化房地产市场的作用,最大限度避免非法资金的进入,故一些资金实力较差的中小型房企则无缘此次土拍。


三、走势预测

供地区域调整预测:供地组合策略或将调整,确保住房稳定供应

通过对广州市目前的储备土地、流拍土地进行空间分析,预计未来外围区域仍为主力,但部分未成熟地块或留明年供应。其中,新塘、朱村和荔城板块靠近地铁沿线、教育、医疗资源的地块预计将成为外围区域的希望。南沙区依托粤港澳大湾区经济发展带动及地铁18、22号线等轨道交通发展作用,结合科技创新产业布局和人才政策,南沙横沥、灵山岛和南沙湾等板块对企业和人口的吸引力很大,进一步扩大用地需求,南沙很有可能成为下一轮土拍的“新引擎”。而中心区域预计仍以白云、黄埔为代表,即便调控趋严,规则限制多,依托核心区的区位、资源、人口优势,开发商仍趋之若鹜,核心区价值优势相对明显,市场需求预计会持续坚挺。

出让规则调整预测:延续当前供地规则,兼顾市场理性与平稳

广州市第二轮供地改变了出让规则,从竞拍者、资金、房地价联动和溢价率上限等方面进行了严格限制,让多数企业望而却步,土地市场热度将有所回落。下一轮出让预计延续第二轮限地/房价、竞自持、摇号、审查资金和“禁马甲”等规则,一方面代表规则不会放松,将进一步带动交易市场回归理性,落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,另一方面也预示着出让规则加码的可能性较小,不让市场主体失去信心,保持土地供应市场的持续平稳发展。

出让底价调整预测:挂牌底价或将回调,稳定市场预期

根据第二轮集中供地的交易情况我们不难看出,此次挂牌底价受第一轮的溢价影响,部分热门区域的挂牌底价均有一定的提升,但目前整体市场转冷,未来短期内不会有太大的涨幅,在政策调控频繁以及房企资金持续受压下,房企拿地积极性明显下降,尤其是自6月以来广州新房市场成交走势持续下滑,开发商市场预期降低。因此,出于稳定市场预期的考虑,预测第三批集中供应的挂牌底价将回调至第一季度的地价水平。

存量市场调整预测:流拍地块冲击市场信心,观望氛围渐浓

2021年以来,广州市发布一系列房地产调控措施,4月广州市人民政府发布楼市“限售、限购”新政,加上8月底出台二手住宅成交参考价,广州存量市场成交受到巨大冲击。由此不难联想到此次第二批集中供地出现多数流拍地块是否也会形成类似二手房指导价效应,波及到这些地块周边的二手房交易甚至是一手房交易。本次流拍地块主要分布在增城、番禺和白云区,并非二手房指导价公布涉及区域,因此预测由于近期调控政策持续影响,未来这些流拍地块周边的住房市场将受到一定冲击,民众和企业将以观望等待为主不敢轻举妄动,成交均价增速放缓,对成交量会带来较大影响,甚至出现一些区域的二手0成交、一手成交下降的可能性。

广州市2021年第二批集中供地具体信息汇总如下:

(数据来源:广州公共资源交易中心)

具体地块成交信息展示如下:

本报告数据来源:国家统计局、广东省统计局、广州市统计局、广州市住房和城乡建设委员会、广州市国土资源和规划委员会、广州市公共资源交易网、中地湾区九大城市市场价格动态监测系统。


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